По теме прокладок и 2℅. Подписан на Настю Миронову, бывшего тюменского журналиста, писавшего на темы недвижимости. Сечас живет в деревне под Питером, ведет домашнее хозяйство и блог. Иногда очень интересно читать.
Как мне агенты мешают квартиру продавать: комиссия 9%, звонки в шесть утра, система двойных проверок качества и ноль клиентов
Один тюменский застройщик объявил, что теперь они при продаже жилья напрямую, не через агентов, делают скидку 2%. Если человек покупает новостройку у агента, платит эти 2%. Не буду называть застройщика. Но скажу, что это революция. И сейчас в городе идет настоящая война за комиссию. Долгие годы агенты просто стригли с застройщиков деньги, сначала 3,5%, потом 2% за каждую проданную квартиру, хотя продажи новостроек в агентстве сводятся сегодня к показыванию сайтов застройщика. Идут в ход угрозы, уловки, чтобы крупным агентствам усидеть на кормушке. И просто класть в карман 2% (а в некоторых регионах это 3-3,5%) комиссии. И все это на фоне нищающего населения, которое даже в Тюмени перестает покупать жилье.
У меня с тюменскими риэлторами свои счеты. За последнее время я успела выступить в роли и продавца квартиры, и арендодателя, и арендатора. В целом я давно сдавала имеющийся у нас в Тюмени семейный актив, с прошлой зимы сдаю квартиру и продаю. А в 2012 году мы ровно за месяц продали свою квартиру, купили две новых, начали ремонт и в одну уже я после ремонта успела заехать. И все без агентов. То есть, опыт есть. Плюс - несколько лет работы журналистом на рынке недвижимости.
И, если кратко, могу сказать, что риэлтор сегодня это для клиента дополнительная трата времени. Как бы он ни выкладывался, он ничего не экономит тебе. Риэлтор оперирует публичными базами (и здесь не надо надувать щеки и что-то мне говорить). Риэлтор не несет никакой юридической ответственности и никаких финансовых рисков (об этом много писала, уже устала). Риэлтор не может собрать за тебя никакие справки, кроме выписки из Росреестра, но это заказывается теперь по интернету. Риэлтор облегчит тебе сбор бумаг на продажу квартиры, только если ты оформишь на него генеральную доверенность. Фактически риэлтор в любой сделке, где выступает более или менее развитый человек, это лишнее звено, которое отнимает у тебя время, снижает шансы продать объект или сдать его, потому что с ним нужно дополнительно считаться, подстраиваться под его время. Ты публикуешь объявление о продаже или сдаче своей квартиры - его перепубликовывают десятки агентов. И потенциальные клиенты, которые вышли бы сразу на тебя, попадают на риэлтора. А риэлтор может быть занят, у него могут быть просмотры, утренник у сына, дача. Он может вообще сказать, что эта квартира уже продана и есть другая. И твое объявление будет работать на продажу чужой квартиры. Ну и, двоим встретиться всегда проще, чем троим. Или четверым, если и у покупателя, и у продавца есть агент.
Но не в этом даже дело. И не в том, что риэлтор очень часто хуже тебя образован, плохо соображает, с ним неприятно иметь дело, среди риэлторов на рынке аренды вообще много уголовного элемента. Рынок недвижимости сегодня очень вялый. Даже в Тюмени. Я продаю очень скромную квартиру второй год.
Теперь имена - самые докучливые агентства недвижимости с самым низким КПД в Тюмени - это "Этажи", выходцы из "Этажей" - АН "Сова". Еще пошли проблемные звонки из "Домино". Как это выглядит? Ты обновляешь объявление - тебе шквал звонков от риэлторов, они боятся упустить свежего клиента и не успевают проверить, что уже мне звонили. Кроме того, раз в неделю-две-три они прозванивают свои базы, звонят тебе и спрашивают, продана ли квартира. Чтобы успеть вперед конкурентов, они звонят рано. Агенты "Этажей" начинают звонить сразу после восьми утра тюменского времени. У меня шесть. Из "Домино" мне позвонили в это воскресенье - не могли дождаться понедельника. Звонят рано. И "Этажи", и "Сова" позвонили 8 января, тюменским утром, у них установка - звонить в свободное время и опережать конкурентов. У меня в это время ночь.
Также регулярно звонят от них с проверками. Стандартный обзвон "Этажей":
"Анастасия Владимировна, довольны ли вы работой с вашим агентом?"
Ну, как сказать? Вы разместили мои фото, раз в месяц ваш сотрудник звонит узнать, не продала ли я квартиру. Никаких клиентов я от вас никогда не видела. Зато каждый раз, когда я обновляю объявление на ЦИАН, мне звонят сразу несколько агентов и спрашивают, можно ли продавать мою квартиру. Обновление объявления на Авито парализует на час жизнь в доме. И несколько раз в месяц из каждого агентства звонят с проверкой качества работы. Из каждого!
Один раз было совсем не смешно: сотрудник "Этажей" по фамилии Устюгов позвонил мне утром узнать, не продана ли квартира. В обед мне позвонили из службы контроля качества - спросили, довольна ли я работой господина Устюгова. А вечером, не поверите, получила звонок от тех, кто позвонил проверить, звонили ли мне с проверкой из службы контроля качества!!!
И это за то, что раз в месяц риэлтор Устюгов обновляет объявление о продаже моей квартиры у себя на сайте и в бюллетенях недвижимости. Один раз он еще позвонил и предложил мне сделку с занижением стоимости в договоре. Ну, типа, я подписываю, что продала квартиру в два раза дешевле... И все!
Именно к Александру Устюгову у меня претензий нет. Я быстро поняла, что мне, чтобы освободиться от десятков звонков "Этажей" в день, нужно дать им разместить мое объявление в своей базе. Я Александру Устюгову разрешила, он звучал достаточно интеллигентно и неназойливо. Но толку нет. Недавно господин Устюгов мне звонил. Потом я зашла на их сайт. Однокомнатная квартира, которую я продаю, стоит миллион (уж такие в Тюмени теперь цены). АН "Этажи" именуют ее малосемейкой и хотят за ее продажу 90 т.р. комиссии, квартира выставлена за 1 090 000 рублей. 9% комиссия. За обновление объявлений раз в месяц.
По поим ощущениям, в Тюмени сегодня риэлторский бизнес подобрал все жертвы последних кризисных лет. Всех, кого выбросила на обочину бедность. Мне пишут, представляются агенты из разных АН. Я иногда не ленюсь посмотреть, кто они. У всех почти зарегистрирован свой бизнес, разные ИП. Это бизнесмены с уже хорошими квалификациями, опытом, которые в последние пару лет разорились, остались не у дел. Сегодня в агентствах недвижимости даже Тюмени, где у людей еще имеются кое-какие деньги, чудовищная конкуренция. И даже не за деньги. И не за клиентов. А за шанс получить надежду на деньги.
"Этажи" и "Сова" - места, где от жертв кризиса уже толкотня. Давка. Эти агенства сейчас гиперактивны, и именно у них, похоже, меньше всего КПД. Я не вижу от них клиентов, они не приводят никого на просмотры. Больше 90% потенциальных покупателей звонят мне сами и смотреть квартиру приезжают одни.
И скажу, что сдавала я квартиру все годы тоже без агентов. Они звонили со страшной интенсивностью, но к сделкам это не приводило - квартиру снимали люди, которые находили ее самостоятельно.
Таким образом я как продавец и арендодатель от существования в Тюмени агентств недвижимости терплю существенные неудобства. Они мне докучают, не дают спать, мешают контактировать напрямую с потенциальными клиентами. Всех сильнее мешают выходцы из так называемой "хусаиновской" школы - то есть, из "Этажей". Это уже превратилось в ощутимое зло, которое сейчас не просто докучает на "вторичке", но и напрямую дестабилизирует обстановку в регионе, угрозами и шантажом требуя оставить его ненужной прокладкой между нищающим населением и застройщиками. Не одни "Этажи", но они больше всех, потому что держат самую значительную долю рынка. Сбрось их - новостройки подешевеют на 2%. Прямо сразу. Как это сейчас показал один застройщик и как хотят сделать другие, но пока не могут. Боятся некой мести, админресурса. Некоторые агенства козыряют близостью с нынешним министром строительства, недавним губернатором тюменским Владимиром Якушевым. Хотя мне кажется, что в интересах и Якушева, и его непосредственного руководства сделать так, чтобы тюменцы сидели себе тихо и делали в новых квартирах ремонты. В том числе потому, что это при Якушеве столько понастроили жилья, что теперь не могут продать. Кормить тюменские агенства недвижимости, по-моему, в интересы ни Владимира Якушева, ни Правительства РФ не входит. У них свой рот на дороге.
Помню, когда-то я работала в газете по недвижимости и написала про статьи 49, 51 и 52 Гражданского кодекса, которые называются соответственно "Поручение", "Комиссия" и "Агентирование". И из которых следует, что любого агента, который работает не по эксклюзивному договору, можно привлечь за навязывание посредничества. Ох, и удивились тогда все! Я думаю, риэлторам снова настала пора удивляться. В 2019 году в такой стране, как Россия, риэлторы могут работать исключительно в сегменте супердорого эксклюзивного жилья. Там, где люди не считают деньги и где могут купить себе лишнюю обслугу. Во всех остальных случаях работа агентств недвижимости на стагнирующем рынке, с обедневшим населением - большое зло
Почему риэлтор ничего не "пробивает"
Главный миф, на котором держится весь риэлторский бизнес, это сказки о том, будто агент что-то где-то по поводу квартиры может "пробить". И рассказывают их агенты с таким видом, будто занимаются сложной оперативно-розыскной работой.
Запомните: агент ничего не пробивает и не может пробить. В больших агентствах есть юридические службы, но они не имеют никаких полномочий по "пробиванию" недвижимости. Юридические службы, которым любят козырять агенты, работают в интересах агентства и проверяют в основном документацию этого юрлица, а чаще ИП, т.к. агенства в основном ИП или ООО с капиталом в 10 000 рублей, но об этом будет в другой части. Они смотрят документы с контрагентам-юрлицами, с корпоративными клиентами. Даже пакеты документов, подготовленные агентом для вашей сделки, они, вероятнее всего, не посмотрят. Нет надобности.
Ни у агента, ни у агентств нет никаких ресурсов проверить, не заложена ли квартира, не сидит ли сын умершей бабушки в тюрьме, не прописан ли там ребенок, не была ли сделана незаконная перепланировка.
Когда вы придете к агенту и спросите, что же он такое "пробивает", тот с очень деловым видом вам скажет все то, что на днях написал мне в Фейсбук один френд:
"Через нотариуса смотрим кадастр и обременения, через гаск или архитектуру смотрим тех план и перепланировку, через дизо - землю, через фмс прописки и проживавщих. Справка о сверке по ком услугам зависит от управляющей компании, в моем случае плюс сверки по газу енергии воде".
Проблема в том, что все это делается и без агента. Более того, справку по комуслугам, прописке, проживающим агент сможет получить при участии продавца, т.е. собственника жилья. Эти справки нужны для регистрации сделки и предоставляются в Росреестр. Агент к ним отношения не имеет. Если вы пойдете на сделку без агентств, эти справки все равно будут предоставляться для сделки. Техплан и перепланировки вы смотрите не через "гаск и архитектуру", а в документах продавца, которые он предоставляет для регистрации сделки. И агент будет их смотреть также. Кадастр смотреть через нотариуса не надо - кадастровый учет открыт, если надо получить что-то по объекту, сами запрашиваете выписку, но в большинстве случаев это не нужно. Я вообще не могу представить, зачем рядовому покупателю нужна будет при покупке жилья выписка из кадастра. Обременения смотрит Ростреестр. Максимум за пять дней до сделки нужно взять выписку в Росреестре об отсутствии обременений, реальном числе собственников. Это может сделать любой человек на любой объект. Стоит 500 рублей, вроде бы. В общем, если кратко - все это не только может, но и должно собираться участниками сделки до самой сделки.
Агент ничего не "пробивает". У него нет полномочий. И очень часто нет на это ума. В агентствах не работают бывшие старшие следователи СК и главные опера районов. О криминальном или нехорошем свойстве квартиры агент может знать в двух случаях:
он сразу об этом оповещен, продает квартиру "с душком" от друзей, родственников, за большой процент от мутных клиентов. В этом случае он вам ее как раз постарается побыстрее продать, потому что его клиент - продавец криминальной квартиры. И здесь вам очень даже невыгодно рассчитывать на справки от агента. Как бы вам сказать? Если вы попадете на плохую квартиру, у нее будет агент. Вы попросите его собрать за вас справки - в этих справках все окажется хорошо. Запомните: с заведомо плохими квартирами агент имеет дело только в качестве продавца и он вам ее продает. С заведомо плохим объектом в качестве покупателя (со стороны покупателя, т.к. в случае, когда он вам ищет квартиру) агент сталкивается вслепую, т.к., повторяю, не способен ее проверить;
рынок новостроек. И тут вы снова в минусе. Агент может знать (хотя это обычно уровень компетенций уже руководства АН), у какого застройщика низкая шумозиляция, кто уже переоформил юрлицо, кто вывел общедомовое имущество в кондоминиум и продал его, кто уже заключил сделку на аренду первых этажей "Пятерочкой" и дешевым баром, кто не сдаст дом в срок. Он знает, но вам никогда не скажет. Потому что агент всегда продает ту новостройку, за которую ему больше платят процент или которую ему велел сейчас продавать активно директор агенства, т.к. именно с этим застройщиком у компании падают продажи и портятся отношения. Никогда не выбирайте новостройку с агентом, потому что от вашего выбора зависит его комиссия. Поэтому он всегда сделает так, чтобы вы выбрали то, что нужно ему, а не вам. Тем более, что юридически участие агента в покупке новостройки никак не отражено. Я не шучу - никак. Он приводит вас в службу продаж застройщика и получает комиссию. Все! Никогда и ни при каких обстоятельствах он вам ничего не останется должен.
Финал: агент не имеет никаких тайных доступов ни к каким базам проверки, если он что-то и проверит, то только по общедоступным источникам и только в тех объемах, что и так требуются для подачи документов на сделку и что вы и без него должны будете предоставить сами, многие данные он сможет получить только по доверенности от продавца. Квартира с тяжелой судьбой, с наследниками в тюрьме, с убитой за нее бабушкой может выйти на рынок. И Регпалата действительно может пропустить такую сделку, потому что там тоже работают люди, они могут быть невнимательны, у регистратора может в этот день болеть живот, он может быть подкуплен бандой черных риэлторов. Вот только агент никак не повлияет на судьбу этой квартиры, ни на каком этапе. Более того, высок шанс, что агент как раз такую квартиру и продает, потому что криминальное жилье редко реализуется напрямую - всегда через агентства. Наконец, агент может продать вам плохую новостройку специально, потому что там у него выше комиссия.
Не давайте себя дурить! Делайте все сами и правильно.
В следующий раз поговорим о юристах и отсутствии у агентов ответственности за сделку
*** Уже пошла публика показывать, какие они справки собирают. Вот ровно эти и собирают. В комментариях тетя выложила скриншот с перечнем документов - это все общедоступная информация, которую быстрее и дешевле получить без риэлтора и которая собирается в любом случае для сделки
Война за 2%
Помните, я писала, что в Тюмени застройщик предложил теперь клиентам 2-процентную скидку за покупку напрямую, а не через агентства? Так вот, история потихоньку выходит на общероссийскую сцену и уже к лету изменит рынок по всей стране. Во-первых, за компанией ТИС последовала компания ПСК "Дом". Теперь уже можно назвать застройщиков, так к соглашению подключаются другие, это уже не выглядит рекламой. Во-вторых, объединение "Галерея застройщиков", в которую входят компании, в общей сложности продающие большую часть новостроек города, до 31 марта тоже хотят отменить комиссию агентствам или свести ее к минимуму.
А помните упоминаемую мною компанию "Этажи", которая сегодня по факту является крупнейшим в России агентством недвижимости? Так вот, тот самый Ильдар Хусаинов, директор этой компании, распространяет какие-то страшные письма о том, что отмена комиссии это угроза риэлторскому бизнесу и что ему якобы кто-то там лично угрожает. А он в ответ угрожает не продавать квартиры застройщиков указанного обвинения. Об этом пишет Ура.ру. И еще у меня уже из трех источников есть сведения, что Ильдар Хусаинов очень рассчитывает на вмешательство теперь уже министра строительства Владимира Якушева, бывшего тюменского губернатора, который, по расчетам реэлторов, для спасения бизнеса Хусаинова просто надавит административно на застройщиков и заставит их отказаться от идеи продаж напрямую. Зачем? Чтобы квартиры для покупателей не подешевели на 2%, ведь у Ильдара Хусаинова на эти 2% есть свои планы. Я очень сомневаюсь, что дестабилизация дел на рынке новостроек вообще по всей России и их удорожание очень на руку Минстрою, так что, полагаю, Ильдар Борисович надеется напрасно.
Обратите внимание: в Тюмени развивается серьезная история, которая буквально к лету изменит уже весь рынок недвижимости в России и приведет к падению цен на новостройки. В некоторых регионах они сейчас растут в цене, поэтому падение ровно на сумму этой скидки может и не быть. Зато в некоторых регионах агентства недвижимости до сих пор получают от застройщика не 2%, 3,5% от стоимости квартиры. Если это 3,5% сбросят, будет уже ощутимо. Тюмень запустила фундаментальные перемены, которые еще больше, чем на новостройки, повлияют на рынок, риэлторских услуг. Тот же Хусаинов утверждает, что объем продаж новостроек всех указанных застройщиков у них в компании обеспечивал 2,7% оборота. Я считаю, что реальные их потери могут быть до 30%. И даже больше. Потому что публика, прочитав заявления агентств недвижимости о том, что они бойкотируют застройщиков, подключившихся к соглашению о скидке в 2%, просто не пойдут туда выбирать новостройку - они ведь теперь знают, что агенства будут предлагать им только то, за что агентству косвенно платит сам клиент и что у АН нет полного перечня предложений на первичном рынке. А это уже ставит компанию перед выбором: закрываться или радикально менять модель бизнеса. И работать в новых условиях, где им придется уже на страницах коммерческого буклета, а реальным клиентам в прямом смысле доказывать необходимость оплаты своих услуг, потому что. Сказки про то, что вчерашняя учительница начальных классов, пришедшая в недвижимость с голодухи, является незаменимым специалистом, без которого сделка не состоится.
Кстати, они все шумят, что у агентов забрали комиссию. Хотя номинально вовсе не забирают. Раньше было как? Есть квартира в новостройке за 5 млн рублей. Человек идет в агентство, выбирает эту квартиру, покупает, платит 5 млн рублей, из которых 100 000 застройщик перечисляет в агентствах (в некоторых регионах - 175 тыс. рублей). Но если он напрямую идет к застройщику, то все равно платит те же 5 млн рублей. Хотя схема оформления там и там одинаковая, агент получает деньги только за то, что привел клиента, оформлением бумаг занимается застройщик.
Сейчас схема работы с агентом и оплата остаются такими же. А вот при обращении напрямую к застройщику цена квартиры сразу падает на 2%. По факту, теперь риэлторам будут платить клиенты. И у них появляется выбор, отдать 100 тысяч или пойти напрямую.
Появление вот этого выбора очень не понравилось агентствам недвижимости, они истерикой и угрозами хотят заставить застройщиков забрать у людей этот выбор. Проще говоря, насильно удерживаться в цепи звеньев сделки. Это на бумаге и в красочных интервью они нам рассказывают, будто покупать новостройки через агентства выгодней, потому что агент якобы знает лучше клиента, что ему нужно, он знает все подводных камни застройщиков, сможет честно рассказать, где опасно покупать, где стены тонкие, где стройка затянется. В реальности это не так, в реальность агент навязывает тот объект, который ему выгоднее сейчас продать, продажи по которому требует усилить его директор, комиссия за который выше. Паника агентств недвижимости - а она огромная, в Тюмени волна уже выплеснулась на публику, в остальных регионах это впереди - это как раз и подтверждает: они знают, что не нужны в этой цепи.
И клиенты, прочитав такие обращения агентов, какое опубликовал сегодня Ура.ру, теперь точно будут знать, что идти к агентам не стоит.
Нас ждут большие перемены. Шаг, предпринятый тюменскими застройщиками, если не будет задавлен административно на федеральном уровне, немного сбавит цены на жилье и даст населению хоть чуть-чуть вздохнуть. Итак, ждем продолжения.
Неужели прошла эпоха агентств недвижимости?
не мне тебе рассказывать как в интернетах деньги зарабатывать )
).