Чтобы совершить сделку с участием несовершеннолетних, понадобятся время, терпение, а еще придется убедить органы опеки в том, что права ребенка не будут ущемлены.
Права несовершеннолетних
Собственникам жилья и потенциальным покупателям стоит усвоить, что продать недвижимость, обремененную правами несовершеннолетних, невозможно без разрешения органов опеки. Малолетними считаются дети в возрасте до 14 лет, а несовершеннолетними – в возрасте от 14 до 18 лет. Даже если договор купли-продажи будет заключен без разрешения органов опеки, его могут вскоре признать недействительным, что повлечет за собой штрафы и долгие разбирательства. Защитой прав несовершеннолетних занимаются отделы районных администраций либо другие подразделения органов местного самоуправления. Для получения их согласия придется собрать большой пакет документов: свидетельство о рождении ребенка, паспорта родителей, свидетельство о браке, выписку из технического паспорта, выписку из домовой книги, правоустанавливающие документы на продаваемую и покупаемую недвижимость, а также справки об оценочной стоимости и заявление от второй стороны по сделке.
Органы опеки с подозрением относятся к оформлению сделок по строящимся квартирам, особенно если они планируются проводиться через ипотеку. Заемщик не застрахован от кризисов и банкротства застройщика, а оставить ребенка на улице органы опеки не вправе, именно поэтому им подается такое количество документов, чтобы по ним можно было судить о финансовых возможностях семьи.
Ребёнок-собственник
В ситуации, когда ребенок является собственником недвижимости, его интересы защищают законные представители: родители, попечители или опекуны. При приватизации жилья ребенок имеет право собственности на часть жилплощади (долю), если в процессе его внесли в свидетельство. Даже если ребенок не зарегистрирован в квартире, но проживает в ней постоянно, право на долю за ним сохраняется. Нельзя выписать ребенка из квартиры или продать жилье без предоставления ему нового жилья – это нарушение закона (статья 292 ГК). Чтобы продать недвижимость, обремененную правами несовершеннолетних, представители ребенка обязаны выделить ему долю на новом месте жительства, и она должна быть не меньше его доли в продаваемой квартире. Главное - условия проживания ребенка на новом месте должны быть либо равными прежним, либо лучше прежних.
Ребёнок с пропиской
Если ребенок только прописан в квартире и не является ее собственником, то получать согласие органов опеки теоретически не обязательно, но его не позволят выписать «в никуда». Сделка по купле-продаже должна сопровождаться рядом дополнительных документов: согласием родителей на совершение сделки или, если ребенок остался без попечительства родителей, согласие органов опеки. Ребенка нужно будет зарегистрировать в другой квартире с нормальными условиями проживания либо наделить его долей собственности, принадлежащей родственникам, например, бабушке или дяде. Органы опеки скажут свое «да», если родственники подпишут документ, обязывающий их подарить ребенку долю своего жилья. При продаже недвижимости, обремененной правами несовершеннолетних, лучше обратиться к опытному юристу, чтобы решить вопрос максимально быстро.
Общение с органами опеки
Для получения разрешения на продажу недвижимости всем участникам сделки (продавцу и покупателю) необходимо будет приехать в орган опеки и попечительства по месту отчуждаемого объекта и подать заявления. Оба родителя подают заявления об их согласии на отчуждение собственности, в том числе принадлежащей ребенку, где четко указывают, какое жилье взамен старого они предоставляют ребенку. После рассмотрения документов комиссия и глава администрации муниципального образовании выносят постановление о своем решении. Обычно на решение вопроса уходит от нескольких недель до месяца. Затем, если органы опеки дали согласие, постановление пересылается в Управление государственной регистрации, кадастра и картографии при регистрации сделки, после чего можно совершать сделку купли-продажи.
Источник
