1 октября вступили в силу новые требования ЦБ, увеличивающие минимальный размер капитала компании, страхующей ответственность застройщиков, с 400 млн до 1 млрд рублей. Согласно новым условиям, риски застройщиков перед дольщиками имеют право страховать 19 компаний и Общество взаимного страхования застройщиков (ОВС), созданное самими застройщиками. Фактически занимаются этим видом страхования только ОВСЗ и две страховых компании – «Респект-Полис» (47-е место по сборам в рэнкинге Банки.ру по итогам первого полугодия) и «МЕСКО» (204-е место).
Банковские гарантии из-за дороговизны также остаются номинальным инструментом. Доходит до курьезных совпадений: 21 октября небольшой петербургский банк «Советский» решил внести свой вклад в разрешение кризиса на рынке долевого строительства и предложил застройщикам гарантии в среднем под 2,5% от суммы ответственности (для сравнения: опрошенные Банки.ру страховщики указывают в качестве ставки по аналогичным договорам тариф от 2,65% до 0,7%; по данным ЦБ, в первом полугодии средний тариф на этом рынке составил 0,56% и затем пошел в рост). А 23 октября в банк «Советский» пришла временная администрация для «обследования финансового положения кредитной организации».
«Основные проблемы – это финансовая непрозрачность застройщиков, невозможность перестрахования данных рисков и практическая невозможность достройки объекта недвижимости страховщиком, – говорит заместитель начальника управления страхования ответственности СПАО «Ингосстрах» Дмитрий Шишкин. – Емкости, существующей на российском рынке, не хватит даже на одного среднего застройщика, страховая сумма по которому составляет от 1,5 миллиарда до 15 миллиардов рублей. – В денежном выражении они составляют 50% объема всего рынка. А есть застройщики, которые строят и больше. Даже если появится российский пул – он все равно не сможет страховать всех застройщиков: емкости имеющихся пулов составляют до 5 миллиардов рублей. На Западе такие риски в нашем виде не страхуются в принципе».
В текущих условиях страховой рынок не сможет покрыть все риски застройщиков, подтверждает директор по развитию страхования СК «МАКС» Сергей Печников. «Действующие требования к марже платежеспособности не предполагают больших лимитов у страховщиков на одного застройщика. Последние смогут обеспечить только небольших и наиболее рисковых застройщиков, которых сами страховщики не горят желанием страховать», – поясняет эксперт.
«По нашему мнению, существующий механизм защиты дольщиков через страхование ответственности застройщиков эффективно не работает и в данном виде работать в полной мере не будет, так как риски не просчитываемы, емкостей – нет, – подытоживает Дмитрий Шишкин из «Ингосстраха». – Ситуация похожа на страхование туроператоров: крупные страховщики заключают такие договоры, только если их собственники лично знают собственника туроператора. Поскольку оценить реальную финансовую устойчивость туркомпаний практически не представляется возможным. С застройщиками все еще хуже, так как страховые суммы – запредельные, а деятельность их гораздо более непрозрачна».
На совещании в Минстрое прозвучали такие цифры: по оценкам экспертов, 20–30% всех российских застройщиков находятся в предбанкротном состоянии.
По мнению первого заместителя председателя правления «СОГАЗа» Николая Галушина, для разрешения ситуации необходимо ужесточить контроль за застройщиками, однако эта мера может повысить стоимость жилья на 10%. Кроме того, Галушин предлагает ограничить возможность привлечения средств граждан на нулевых стадиях проекта при отсутствии разрешений на строительство и в условиях отсутствия кредитующего конкретный проект банка. Также, по его мнению, вместо страхования ответственности застройщика перед дольщиками можно было бы страховать строительно-монтажные риски. А в качестве дополнительного покрытия – риск более позднего ввода объекта.
Полная версия статьиКроме того, в Минстрое обсуждается предложение Ассоциации российских банков о введении механизма расчета между дольщиками и застройщиками через эскроу-счета в банках (откуда они могут расходоваться только при наступлении определенного события, например окончания строительства объекта). Как пояснил Банки.ру Константин Пороцкий из РСС, взамен этих денег, в частности, Сбербанк пообещал открывать строителям кредитную линию под 15% с условием наличия 30% собственных средств. Застройщики этому изменению в 214-ФЗ всячески противятся, так как, по их расчетам, такая норма фактически закроет строителям доступ к деньгам дольщиков, что увеличит стоимость жилья на 30–40%, уточнил Пороцкий.
В итоге получается: почти треть застройщиков в стране в предбанкротном состоянии, желая гарантировать получения страховки дольщиком фактически заблокировали продажи (на страну всего 2 страховых остались которые делают страховки, а без страховки нельзя продавать), возможные решения по выходу из ситуации по прогнозам страховщиков приведет к удорожанию квартир на 10% и по словам самих застройщиков на все 30-40%, в результате могут вообще перестать продавать строящееся жилье и останутся только продажи уже готовых квартир (в Тюмени такое есть только у ТДСК) что неминуемо приведет к подорожанию готовых квартир от застройщиков процентов на 50 (ведь им закроют доступ к деньгам дольщиков и придется брать кредиты под не детские проценты)
