АН. Платные продажи?

[Нафанаил]

Анечкины-глазки, попытался им тут объяснить тоже самое но не вышло - платит тот кому надо а они не понимают...мне надо но платить низачто не буду

[Динамит72]

продублирую вопрос от ТС, а то риэлторы куда-то "в лес" смотрят

После беседу узнал, что за услугу продать квартиру АН берет оплату и с продавца и с покупателя. И тут возник вопрос с какого "Х" продавец что-то платит?

Кто эту "хотелку" установил, где эта "хотелка риэлторов" закреплено юридически?

[костик]

по сути агентам дают работу чтоб они нашли клиента и заработали , с куяли им ещё деньги давать за это ??Деньги должны браться с покупателя а не с продавца . Бояться кидалова должен покупатель пусть и платит агентам за спокойствие . ИМХО

Добавлено спустя 1 минуту 52 секунды:

Анечкины-глазки, если я вас попрошу сдать мою квартиру вы разве не возьмете комиссию с квартирантов??

[Нафанаил]

костик, рынок продажи и рынок аренды - две кардинально разные вещи и не надо их смешивать во едино. на аренде полно "частников" - тех кто работает без какого-либо юридического лица (без ООО или ИП) не говоря о том чтоб вообще в какой-то фирме трудиться, да и вообще более или менее серьезные конторы стараются не связываться с арендой т.к. это вообще дикий рынок

[Slava]

по сути агентам дают работу чтоб они нашли клиента и заработали , с куяли им ещё деньги давать за это ??Деньги должны браться с покупателя а не с продавца . Бояться кидалова должен покупатель пусть и платит агентам за спокойствие . ИМХО

да это не ИМХО а норма, а риэлторам мало, ишут лохов и распростроняют сей факт как должное, чего вы такого делаете для продавца , только кучу неудобств (т.к. из-за вашего спама в объявах найти реально живое объявление крайне затруднительно, ничего вы по продоваемым объектам сказать не можете, кучу раз перезваниваете процесс согласования просмотра из-за вас становиться затруднительным как для покупателя так и для продавца.
а платить вам, за то что вы увидели мою объяву о продаже на первоисточнике, уж извольте, вы сами звоните и спрашиваете можно ли я её буду сдавать или продавать, я вас об этом не прошу

Кто эту "хотелку" установил, где эта "хотелка риэлторов" закреплено юридически?

у них юридически ничего толком не закреплено и никакой ответственности они не несут, сейчас набегут "сателиты" и будут расказывать иное и как без них жизнь остановится
ЗЫ

Анечкины-глазки, если я вас попрошу сдать мою квартиру вы разве не возьмете комиссию с квартирантов??

очень хотелось бы услышать ответ

Добавлено спустя 4 минуты 40 секунд:

да и вообще более или менее серьезные конторы стараются не связываться с арендой т.к. это вообще дикий рынок

еще одно открытие , а если зайти на сайт любого крупного АН и взглянуть на предложения
ЗЫ один раз сдавал хату через крупное АН на букву Э, так вот даже доки на квартиру не посмотрели, быстренько бабло срубили со съемщиков и все, это к слову о юридическом сопровождении, единственное что предоставили бланк чистого договора аренды, коих в инете как грязи

[костик]

Сдаётся мне что риэлторы теже перекупы авто . Если цена для НИХ невыгодна обсерут с ног до головы и виноватым ещё выставят. Куда ни плюнь везде они спикулянты хреновы .
P.S настроение не очень просто .

[MeK]

Риэлторы вот вы не гарантируете мне при обращении продажу в опред. сроки и продажу вообще...я вам доверился, а вы вола прое...вобщем ясно. Квартиры встречки за это время подорожали и я в убытке. Может стоит в договоре указывать не продал за квартал отдай продавцу 25+1% т.к он упустил выгоду а ты не справился, а продал получи законную награду

[Нафанаил]

MeK, только если продавцы будут согласны на условия выставляемые агентствами касаемо их комиссионных вознаграждений и стоимости квартиры итоговой.
как пример возьмем квартиру из вашей подписи: на такие условия пойдут только если комиссия например будет 100 тыс. и предоплата в полном объеме а цена квартиры не выше 1800 тыс. тогда согласны - если за 3-6 месяцев квартира не продастся/не дадут задаток, тогда ее выкупят либо выплатят неустойку только не в размере 1/4 от стоимости (например в случае со встречкой - подорожала она на 4% - неустойка в вашу пользу 4% от стоимости вашей квартиры и возврат предоплаченной комиссии за удержанием реально понесенных и подтвержденных документально расходов)

[СМак]

Опять ведь ушли от первоначального вопроса в теме. Да, примерно с 2008 года пытаются брать комиссию и с покупателя, и с продавца (пытаются - не значит берут в 100% случаев).
Однако, суть в том, что автор темы в последний раз занимался этим вопросом когда-то давно, когда финансовых вопросов к продавцу ни у кого не возникало. Теперь же он вполне справедливо удивлен новым для него обстоятельствам. Ему начали в его же теме рассказывать про личный опыт борьбы с двойной комиссией, но тут пришли агенты, которые почуяли, что от их коллег уходит дополнительный заработок благодаря советам, начали рассказывать, как же всё непросто на самом деле, но никто с вас насильно денег брать не будет. Хотя опыт, описанный мной и не только мной, говорит об обратном.
Оказывается, в городе есть только три нормальных агента. И все сидят на Каре. Круто же. Откуда только тогда столько негатива в адрес агентств и агентов?

[Динамит72]

Сдаётся мне что риэлторы теже перекупы авто

совсем не те же. Перекупы -это покупатели, ты их видишь и в случае если возникнут вопросы(например некачественно проведена купля-продажа), то перекупов можно подтянуть, т.к. они фигурируют в договоре купли-продажи. А агенты - прокладки, которые в договорах не фигурируют. Тупо получат свою "комиссию" и что будет потом им всё равно. И подтянуть их за "некачественную услугу" очень сложно. Но можно

[Нафанаил]

СМак, сам же ответил на свой вопрос

Оказывается, в городе есть только три нормальных агента.

а работает на рынке несколько тысяч. так кто эти несколько тысяч если все нормальные агенты (3 шт) сидят на каре? вот остальные (кроме нормальных) и вызывают негатив

Добавлено спустя 1 минуту 31 секунду:

kanal80, ты сам то знаешь о чем говоришь? у меня родственник перекуп (несколько лет уже этим занимается) и ни в одной ПТС он не фигурирует, а уж тем более в договорах купли-продажи и подавно

Добавлено спустя 1 минуту 25 секунд:

потому что, с его слов "каждая запись в ПТС это минус 100 тыс. к цене продажи машины" правда он на дорогих специализируется, на бюджетных стоимость лишней записи меньше наверное

[костик]

kanal80, окуеть они ещё хуже . Сестра жены покупала когда квартиру полтос им отдала за оформление . До сих пор не могу понять как это сумма образовалась . Может местные риэлторы скажут??

[Лана]

Анечкины-глазки, кстати да, сама медленно, но верно офигеваю от работы наших крупных агентств. то же беру с того, кто обратился, причем все оговаривается заранее и даже заключается договор, что с другой стороны, конкретно я - денег не возьму.
Автор, мой вам совет, обращайтесь в мелкие агентства, там и отношение лучше (не поставлено все на конвейер), и денег с вас возьмут по божески, и если и возьмут, то только с вас.

[Нафанаил]

костик, стандартный размер комиссии % но не ниже 50 тыс.
те кто хорошо работает - за копейки работать не станет и дешевле навряли сработает, а кто будет работать за копейки - лишь бы срубить бабла любым способом

[Slava]

Нафанаил,

kanal80, ты сам то знаешь о чем говоришь? у меня родственник перекуп (несколько лет уже этим занимается) и ни в одной ПТС он не фигурирует, а уж тем более в договорах купли-продажи и подавно

лучше еще раз уточни, я продавал машины перекупам и в договорах они фигурировали (договора проводил через нотариусов), да в ПТС они себя не вписывают, т.к. договора составляются с тем что в определенный промежуток времени (я 3 месяца давал) машина будет снята с учета, ну как то так
ЗЫ ты бы отдал бабло просто так без договора , вот такие класные у нас риэлторы с юридическим сопровождением

[Лана]

А по поводу негативных отзывов об агентствах, так к двум крупным агентствам нашего города на букву Э и на букву С сама имею стойкое неприятие, вот именно из за их стиля работы, плохое мнение складывается о все братии риелтеров. К слову сказать, сама уже давно так сказать наобум не работаю, только по рекомендации, знакомые знакомых передают друг другу, так оно и спокойнее, и им и мне.

[Динамит72]

у меня родственник перекуп (несколько лет уже этим занимается) и ни в одной ПТС он не фигурирует, а уж тем более в договорах купли-продажи и подавно

значит он "непорядочный перекуп"


Раньше, и сейчас вроде тоже такое есть, очень любили риэлторы разводить людей на деньги навязывая им так называемый договор об оказании своих услуг, а точнее заключали "договор"(который конечно потом уничтожали если не понадобиться в дальнейшем) в котором оценивали свои услугу обычно в 50 тысяч(сумма может меняться). И там же прописывали такой пункт, что если клиент сам отказывается от дальнейшего сотрудничества с АН, то АН удерживает с клиента 50%, т.е. 25 тысяч. И всё. После подписания такого договора АН может просто ничего не делать, а просто ждать когда клиенту надоест ждать когда АН найдёт нужный вариант, тем более когда клиента сроки поджимают. Или когда клиент сам найдет вариант который его устроит. И когда клиент сообщит о том, что не желает больше ждать АН с их услугами, тогда АН конечно попытаются получить свои 50%, хотя ничего для оказания помощи клиенту не делали. Но распишут конечно красочно, как они усердно пытались помочь, но не успели. А клиент такой плохой попался, что сам отказывается от дальнейшего сотрудничества

[a2m]

Была потребность в исследовании рынка услуг риэлторов. Обратился в "Этажи" с просьбой дать мне договор для анализа.
НАЧАЛОСЬ!
А зачем Вам? А для чего? и т.д. Всем, абсолютно всем "риэлторам" мерещатся конкуренты, который как собак нерезанных развелось и только спят и видят, как бы стырить тексты договоров. Дебилы.
У меня ушло на "уговоры" около недели, чтобы мне прислали на почту договор, который они предлагают заключить с их будущим клиентом.
Я догадывался, что он будет составлен явно не мою пользу, оставалось только выяснить НАСКОЛЬКО НЕ В МОИХ ИНТЕРЕСАХ.

Отправил договор "ЭТАЖИ" на получение юридического заключения:


Юридический комментарий

В соответствии с Вашим запросом:
«Собираюсь продать недвижимость. Квартира. Вторичный рынок. Прошу дать
заключение по предложенному мне договору от агенства недвижимости по оказанию услуг.
Прилагаю договор в формате .pdf».

Сообщаем следующее:
В соответствии с п. 1 ст. 779 Гражданского Кодекса РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

При этом исходя из анализа ст. 779 ГК РФ существенным условием такого договора (подлежащему обязательному включению в договор) является только условие о предмете договора, где должно быть четко прописано, какие именно оказываются услуги потребителям (см. Рекомендации Научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа «О практике применения норм гражданского законодательства» (одобрены Президиумом Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.06.2011 г. № 2)). Но на практике некоторые суды считают, что стороны также должны согласовать в договоре условие и о сроках оказания услуги (см., например, Постановление ФАС Уральского округа
от 19.01.2011 г. № Ф09-11412/10-С3 по делу № А76-9405/2010-61-368, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.11.2010 г. по делу № А79-3413/2010), цене услуг (см., Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.12.2009 г. № Ф03-7845/2009 по делу №
А59-4612/2009).

Представленный договор содержит необходимые существенные условия.
Однако по данному договору можно сообщить следующее.

1. В соответствии с п. 1 ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. При этом исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков (п. 2 ст. 782 ГК РФ). Это императивные нормы ГК РФ, которые не могут быть изменены соглашением сторон.

Кроме того, если в Вашем случае на Ваши отношения также будут распространяться положения Закона от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», при этом в силу требования ст. 310 ГК РФ в одностороннем порядке исполнитель отказаться от исполнения обязательства не может (в данном случае не возникают отношения по предпринимательской деятельности). Основания для расторжения договора и процедура такого расторжения предусмотрены в ст. 450 ГК РФ. Учитывая изложенное,
представляется не совсем законным условие п. 2.3. договора, предоставляющее право исполнителя в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора (даже в случае нарушения с Вашей стороны условий договора). Также незаконно условие п. 3.3. договора, в соответствии с которым в случае Вашего отказа от договора автоматически удерживается внесенный Вами аванс.

Согласно ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг, возместив исполнителю фактически понесенные расходы. В силу ст. 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» условия договора, не соответствующие закону или иным правовым актам, недействительны.

Таким образом, исполнитель не может ограничить право потребителя на отказ от исполнения договора, установив условие об удержании аванса, т. к. Закон о защите прав потребителей предусматривает только уплату исполнителю фактически понесенные расходы.
Аналогичную позицию занимают и суды (см. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26.03.2003 г. № Ф03-А73/03-2/492, Постановление ФАС Уральского округа от 05.07.2010 г. N Ф09-5133/10-С1 по делу № А76-44982/2009-62-972/53, Определение Московского городского суда от 14.12.2011 по делу № 33-38673).

2. Обратите внимание, что срок уплаты Вами всей суммы цены договора не предусмотрен в условиях самого договора, а содержится в Приложении № 3 к договору (п. 3.3. договора). Соответственно, Вам необходимо внимательно ознакомиться с условиями договора, предусматривающего порядок уплаты цены договора.

3. Пункт 4.1. договора, предусматривающий начисление неустойки за несвоевременное уплаты цены договора, в Ваших интересах исключить. Включение в договор условие о неустойки является правомерным (ст. 330 ГК РФ), но не обязательным. Также в Ваших интересах исключить п. 5.1. договора, т. к. данный пункт необоснованно ограничивает Ваши права по распоряжению своей собственностью и осуществлению гражданских прав.

т.е. большинство "риэлторов" не забывают "нагрузить" потенциального клиента дополнительно в случае судебного разбирательства. Более того, еще пытаюстся установить монополию - типа эксклюзивность на право продажи

4. Обратите внимание, что по условиям договора (п. 8.3.) предусмотрен обязательный претензионный порядок рассмотрения спора.

5. Дополнительно стоит отметить, что, учитывая специфику оказания услуг, Вы можете конкретизировать более подробно в договоре свои требования относительно оказываемых услуг, качеству и т. д. К примеру, обратите внимание, что по условиям договора агентство обязано лишь найти покупателя и подготовить пакет документов, необходимый для регистрации перехода права собственности. Однако сама регистрация перехода права собственности (подача документов в Росреестр, получение свидетельства и т. д.) не предусмотрены условиями договора.

Для подготовки настоящего Юридического комментария использованы:
1. Гражданский Кодекс РФ (часть первая).
2. Гражданский Кодекс РФ (часть вторая).
3. Закон от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».
4. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26.03.2003 г. № Ф03-А73/03-2/492.
5. Постановление ФАС Уральского округа от 05.07.2010 г. N Ф09-5133/10-С1 по делу №
А76-44982/2009-62-972/53.
6. Определение Московского городского суда от 14.12.2011 г. по делу № 33-38673.
7. Рекомендации Научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа «О
практике применения норм гражданского законодательства» (одобрены Президиумом
Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.06.2011 г. № 2));
8. Постановление ФАС Уральского округа от 19.01.2011 г. № Ф09-11412/10-С3 по делу
№ А76-9405/2010-61-368.
9. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.11.2010 г. по делу № А79-
3413/2010).
10. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.12.2009 № Ф03-7845/2009 по
делу № А59-4612/2009.

С уважением, Юридический департамент компании «Европейская Юридическая
Служба».

После этого предложил их андеррайтерам внести изменения в условия договора т.е. играть по моим правилам - получил сами догадались что и послал их нахер.
файл называется vv_elite.pdf могу прислать. Возможно он уже поменялся. Да, на сайте в качестве "образца" не всегда лежит "правильный" шаблон договора.

[MeK]

MeK, только если продавцы будут согласны на условия выставляемые агентствами касаемо их комиссионных вознаграждений и стоимости квартиры итоговой.
как пример возьмем квартиру из вашей подписи: на такие условия пойдут только если комиссия например будет 100 тыс. и предоплата в полном объеме а цена квартиры не выше 1800 тыс. тогда согласны - если за 3-6 месяцев квартира не продастся/не дадут задаток, тогда ее выкупят либо выплатят неустойку только не в размере 1/4 от стоимости (например в случае со встречкой - подорожала она на 4% - неустойка в вашу пользу 4% от стоимости вашей квартиры и возврат предоплаченной комиссии за удержанием реально понесенных и подтвержденных документально расходов)

вы то сами забываете ваше основное предназначение, угодить клиенту! Раньше если два агента на одну квартиру у одного клиенты у другого продавец, комиссию приходилось делить...теперь нет все при своих барышах. Если с продавца не поиметь денег даже если квартира классная с ней работать не выгодно и ее скорее всего не покажут, даже если она дешевле. Т.е действие не в интересах клиента,а только желание наживы. Маленькие комиссионные тоже не хотим...тк простите уже привыкли к легким деньгам

[Нафанаил]

kanal80, тебе же знаком a2m? так вот он лично опрокидывал непорядочных агентов (правда они сами лоханулись не хило). А вообще чтоб АН получило с отказавшегося работать клиента неустойку надо сначала доказать что работа вообще была.

[a2m]

Раньше, и сейчас вроде тоже такое есть, очень любили риэлторы разводить людей на деньги навязывая им так называемый договор об оказании своих услуг, а точнее заключали "договор"(который конечно потом уничтожали если не понадобиться в дальнейшем) в котором оценивали свои услугу обычно в 50 тысяч(сумма может меняться). И там же прописывали такой пункт, что если клиент сам отказывается от дальнейшего сотрудничества с АН, то АН удерживает с клиента 50%, т.е. 25 тысяч. И всё. После подписания такого договора АН может просто ничего не делать, а просто ждать когда клиенту надоест ждать когда АН найдёт нужный вариант, тем более когда клиента сроки поджимают. Или когда клиент сам найдет вариант который его устроит. И когда клиент сообщит о том, что не желает больше ждать АН с их услугами, тогда АН конечно попытаются получить свои 50%, хотя ничего для оказания помощи клиенту не делали. Но распишут конечно красочно, как они усердно пытались помочь, но не успели. А клиент такой плохой попался, что сам отказывается от дальнейшего сотрудничества

Если такие УРОДЫ кому-то попадутся, с удовольствием могу представлять интересы в суде. Практика и опыт уже есть.
Есть некий Александр их конторы МПФ "Грандсервис" - привет тебе, который хотел и рыбку съесть и дохера денег типа получить.
Я вот ещё думаю подать на эту контору возмещение судебных издержек или нет. Один хер Александр из своего кармана будет башлять.

[Нафанаил]

пока писал денис сам отписался...
a2m, пришли мне первоначальный вариант договора от Этажей и полный ответ эксперта если не сложно (надеюсь почта у тебя сохранилась?)

[Динамит72]

kanal80, тебе же знаком a2m? так вот он лично опрокидывал непорядочных агентов (правда они сами лоханулись не хило). А вообще чтоб АН получило с отказавшегося работать клиента неустойку надо сначала доказать что работа вообще была.

в основном конечно они "агенты" стараются изначально навязывать такие условия "простым людям"(лохам) или тем, кто ограничен во времени. А что либо доказывать агентам обычно не приходится, т.к. клиенты не готовы судиться за эти деньги, а агенты прячутся "за судами", типа в договоре же прописано -спорные моменты через суд. И агенты этим охотно прикрываются

[Нафанаил]

kanal80, так это вроде вообще во всех договорах прописано "все споры решаются путем переговоров. в случае не возможности решить спор путем переговоров - все решается в судебном порядке" а не только в агентских договорах

[Динамит72]

kanal80, так это вроде вообще во всех договорах прописано "все споры решаются путем переговоров. в случае не возможности решить спор путем переговоров - все решается в судебном порядке" а не только в агентских договорах

я говорю о том, что "недобросовестные агенты" всегда в подобных случаях ссылаются на суд, зная что клиенты, в основном, не пойдут судиться. Это просто повод "напугать" клиента "судебными разборками" в надежде что клиент "поплывёт" и подарит 50% "без разборок". А с теми, кто окажется настойчивым и кто захочет посудиться, просто не связываются и решают вопрос "полюбовно"

[MrPrado]

...до 2008 года комиссию платил полностью покупатель - в среднем это было 6% от стоимости. Потом было принято решение разделить комиссию на две стороны так как услугой пользуются две стороны...

Кто принимает такие решения?

[J70]

это блин, как завод продающий колбасные изделия платил бы часть прибыли с продаж магазину посреднику...ну бред же?

Не поверишь, но производитель действительно башляет региональному дистрибьютору (очень крупному оптовику) за то, чтобы тот соизволил протолкнуть товар на местный рынок. Этот дистрибьютор в свою очередь башляет торговым точкам за то, чтобы они продавали именно его товар. По крайней мере это касается крупняков (гипермаркеты, торговые сети)... Да-да, помимо торговой наценки между закупочной и отпускной ценой продавец (будь то жирный оптовик или магазин для розничного покупателя) имеет бонусы от "вышестоящего" поставщика.
Отчасти по этой причине я не люблю крупные супермаркеты - там представлен не тот товар, который имеет исключительные потребительские качества, а тот, чей производитель больше забашлял. И далеко не всегда первое и второе сочетается в одном товаре.

[a2m]

a2m, пришли мне первоначальный вариант договора от Этажей и полный ответ эксперта если не сложно (надеюсь почта у тебя сохранилась?)

Не могу найти мыло. Шли мне запрос.
------------------------------------

Тащщусь от "Этажей":
Стоимость квартиры До 1 млн.руб.
Стоимость услуг агентства 25 тыс. руб. +1% от стоимости квартиры
Свыше 1 млн. руб.
Стоимость услуг агентства 30 тыс. руб. +1% от стоимости квартиры

ПРОСТОЙ КАЛЬКУЛЯТОР:

25000 руб. + 10000 руб. с каждого лимона стоимости недвижимости.
Например объект стоит 5,000,000 руб.
Наглое агенство просит 30000 руб. + еще 50000 (по сути сверху).
ЗА ЧТО?

Документы стали оформляться или "добываться" как-то не так? Порядок изменился? Законодательство изменилось в при таких суммах?

Меня всегда умиляет в договорах и в декларациях агенств недвижимости - услуга по сбору документов.
Да кто вам их даст, до тех пор, пока на вас доверенность клиент не оформит?
Приведите случаи, когда кто-то из продавцов это делал?

Все сводится к тому, что ПРОДАВЕЦ их собирает лично, а "риэлтор" их перехватывает на пути к ПОКУПАТЕЛЮ, и по договору (просит подписать АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ документов) он выполнил свою "работу"...
АССА! Писят штук фкармане! Ну не ах...ли ли?

[Динамит72]

...до 2008 года комиссию платил полностью покупатель - в среднем это было 6% от стоимости. Потом было принято решение разделить комиссию на две стороны так как услугой пользуются две стороны...

Кто принимает такие решения?

интересно, "местные агенты" ответят ЧЕСТНО или проигнорируют этот вопрос?

[MeK]

Тут походу агенты ничего внятного сказать не могут. Ребят хотите заработать продавайте квартру без комиссии с продавца. Квартирка хорошая, цена адекватная, доки в порядке....чистая продажа. Доп условия в личку.