Жильё! Цены к осени упадут дико.

[Maxx]

kei, вот ты скажи реально продать 2-комнатную в районе КПД за 1,8 на 5 этаже панелки? Балкон застеклен, ванной все новое, в комнате нужен маненький ремонт!

+

Рубин, такая квартира стоит 2, можно тыщ 50 на торг поставить.

=

- За сколько хотите толкнуть свою халупу?
- За полтора...
- Вы идиот - за ваш дворец можно смело просить 1700...
- Вау, по рукам...

Maxx, да, видно, что ты со стороны судишь...

kei, имел опыт... люди с Севера получили здесь трешку... решили не париться, отдали в агентство и выставили за 2 500... хотели... их открытым текстом назвали идиотами и сказалли, чтобы дешевле чем за три не ставили..
А те и рады.. В итоге за три и ушла...

Со стороны потенциального покупателя тоже можно сделать кучу диалогов, почему народу приходится соглашаться с ценой на рынке. Это и пропаганда уровня цен в рекламе и безисходность и еще много чего... И даже если нет покупательной способности, все равно приходится изыскивать резервы и ийти на это.

Я лично свой протест рынку недвижимости сделал и кварат моего жилья стоит 12 тысяч рублей.. Я считаю непозволительной для себя роскошью кормить зажравшихся строителей, квартирных барыг и риэлторов. Я лучше буду Равшана с Джумшудом кормить.

[jakik]

Попробую представить свою точку зрения.

0. В условиях рыночной экономики стоимость продукта обусловлена спросом.

1. Стоимость вторичного жилья зависит от цен первичного.
2. Цена первичного состоит из себестоимости и прибыли строительных организаций.
Разговор о прибыльности строительства жилья опустим.
Себестоимость состоит из материалов, гсм и заработной платы.
Есть конечно ещё стоимость земельного участка, но поговорим о малобюджетном жилье (допустим на окраине)
Разговор о заработной плате строителей опустим
ГСМ дорожает, но его суммарная доля в строительстве относительно невелика (единицы процентов).
3. Цена стройматериалов состоит из себестоимости и прибыли производителей.
Разговор о прибыльности производства стройматериалов опустим
Себестоимость состоит из материалов, гсм и заработной платы.
Разговор о заработной плате производственников опустим
ГСМ дорожает, суммарная доля его в стоимости стройматериалов до 40%
Материалы в производстве - преимущественно минеральные ископаемые.
4. .... и так далее.

Во всех звеньях цепи есть свободное пространство для понижения цены. Я думаю все согласятся, цены на первичное жильё завышены, и завышены неслабо.

Во всем виноват спрос.

Рассмотрим динамику цен на автомобили ВАЗ 2110 и стоимости метра жилья в Тюмени



Почему именно ВАЗ2110? Ну давайте брать другую продукцию, стоимость которой во многом зависит от стоимости ГСМ, и на которую за период 1998-2008 был сколь-нибудь значимый спрос. Я думаю, результат будет тем же. Хлеб в расчет не берем. На него распростроняются социальные программы как на один из предметов первой необходимости. Кстати, жильё то же является предметом первой необходимости, в отличие от ВАЗ2110, только стоимость его не сдерживают социальными программами. Скажу больше, похоже этими программами стоимость его напротив вздувают.

Что мы видим из диаграмм.

Стоимость ВАЗ2110 в 2002 году составляла 6211 USD, метра жилья 130 USD, коэффициент отношения = 2,1%
Стоимость ВАЗ2110 в 2005 году составляла 8416 USD, метра жилья 1000 USD, коэффициент отношения = 11,88%
Стоимость ВАЗ2110 в 2007 году составляла 10091 USD, метра жилья 1600 USD, коэффициент отношения = 15,86%

Получается, рост стоимости недвижимости в Тюмени по отношению к стоимости ВАЗ2110 превышает последний в 7,5раз!!!
А если взять статистику 1997-1998 годов, когда ввели иппотеку, данный показатель увеличится вдвое.

Я знаю рано или поздно произойдёт "затаривание" жильём. Но в целом на экономику это повлияет отрицательно. Цены на жильё станут доступнее, но жить будет хуже.

Добавлено спустя 4 минуты 4 секунды:

Maxx,

Я лично свой протест рынку недвижимости сделал и кварат моего жилья стоит 12 тысяч рублей.. Я считаю непозволительной для себя роскошью кормить зажравшихся строителей, квартирных барыг и риэлторов. Я лучше буду Равшана с Джумшудом кормить

Жаль, что не все умеют мыслить. Жаль что в нашей стране сперва создают возможность навариться на народе, а потом разгребают дерьмо. Живут сегодняшним днём, а завтра хоть трава не расти.

[Анечка_Ниссан]

Maxx, соскучился по мне?

Любой товар требует торга. Любой нормальный человек, просматривая товар требует уменьшения цены, и если ты хочешь продать за 2000 квартиру, а цена стоит 2050, то ты сразу видишь, что можешь купить ее за 2000. Так же и с машинами, причем в процентном соотношении в недвижимости торг гораздо меньше, чем в с теми же автомобилями.

Как закладываются в стоиомость квартиры-земли-коттеджей спекулянтские агентские деньги я тебе рассказывать не буду, но я тя уверяю, речь будет идти не о 50-ти тыщах Так что ты опять чушь сморозил

[kei]

Maxx, это что это у тебя там по 12 тысч за квадрат? Ты скажи, мы может сразу и заберем... Это во-первых. Во-вторых: где в твоей ситуации задирание цен? Просто риэлтор предупредил людей, что они потеряют 500 000 рублей. Если рыночная цена квартиры 3 ляма, зачем терять деньги? Тем более 1й квартирой рынок не продавить. Просто кому-то повезло бы и он быстро сделал бы себе 500 000 руб.

jakik, по-мимо спроса ты забыл, что дома строятся на земле, которая не бесконечна и тоже хорошо растет в цене.

[Maxx]

Maxx, это что это у тебя там по 12 тысч за квадрат?

Обычный черновой квадрат, построенный джамшудом и своими руками. Считай что себестоимость, ибо навариваться не собираюсь... И это с учетом того, что я дал заработать крановщикам, камазистам и прочим владельцам тяжелой техники. А ведь у строительной фирмы эта техника своя и гораздо дешвле обходится (если на квадратнометры перевести).

Ты скажи, мы может сразу и заберем..

Дык забирай... Такие квадраты в дербышах стоят по 50.. и то если повезет.. вопрос только в целях.. кто строит, чтобы жить, а кто - чтобы нагреться... У нас разные подходы.. Ты смотришь со стороны рынка и экономики, и вложения средств, я смотрю со стороны приобретения жилья..

Просто риэлтор предупредил людей, что они потеряют 500 000 рублей.

А чего это риэлтор такой добрый? И все разом добрые... Ну просто альтруист... А то что он получит лишними 30 рублей с этих 500 - как-то упускаем из виду..

Тем более 1й квартирой рынок не продавить.

В этом-то вся и проблема... Продавить можно только тогда, когда все будут думать одинаково... А мы даже в пределах ветки мыслим по разному.. Ты считаешь, что 200-300 % выхлопа с квадрата застройщику - нормально, я считаю по-другому...

Просто кому-то повезло бы и он быстро сделал бы себе 500 000 руб.

Одному бы повезло, второму, третьему... 10-й бы уже не стал влазить в долги, ждал бы везения.. Но везение у него отбрал добрый риэлтор, который знает сколько стоит квартира и чисто из альтруистских целей раскрывает глаза продаванам.

[kei]

Maxx, возьмем по агентству, в котором я раньше работал: комиссия агентства 4%, вознаграждение агента 20%. считаем, от 500 000 руб. комис - 20 000 руб, агенту 5 000 руб. Это без учета налогов, так-то... Я думаю рассматривать ситуацию, когда покупатель от одного агентства, а продавец от другого рассматривать не будем? Там еще меньше выйдет.

[jakik]

kei,

по-мимо спроса ты забыл, что дома строятся на земле, которая не бесконечна и тоже хорошо растет в цене

К сожалению ни стоимость земельных участков под застройку на окраине, ни динамика их цен не известна. На твой взгляд, какова доля стоимости участка повторюсь на окраине в себестоимости многоэтажного жилого дома?

[Maxx]

Maxx, возьмем по агентству, в котором я раньше работал: комиссия агентства 4%, вознаграждение агента 20%. считаем, от 500 000 руб. комис - 20 000 руб, агенту 5 000 руб. Это без учета налогов, так-то... Я думаю рассматривать ситуацию, когда покупатель от одного агентства, а продавец от другого рассматривать не будем? Там еще меньше выйдет.

kei, этого по твоему мало? Одному накинул сотку, другому пять соток.. Рублей 10 набежит прибавки..

[Рубин]

jakik, взять к примеру район Метелево где дачи у всех, продажа 5 соток земли в этом районе составляет 1млн 300 тыщ рублей. И люди берут, это было зимой узнавал, сейчас позвонил по тому телефону который весит уже на заборе новы цена составляет 1млн 800 тыщ руплей! Земля дорогая

[Maxx]

Рубин, дык посчитай сколько этажей будет...

[Мультик]

Насколько знаю стоимость одних только РАЗРЕШЕНИЙ (барский такой кивок сверху) на аренду земельного участка, на вырубку мешающих деревьев, на подключение к коммуникациям составляет от 1 до 10% себестоимости жилья (зависит от этажности , т.к. что за небоскрёб, что за голубятню расценки у мздоимцев одинаковые). Плюс ещё само подключение и т. д. В общем стоимость материалов, зарплата рабочих и т.д. у застройщиков самая лёгкая проблема.

[jakik]

Мультик, Даже если 10%. Это все равно мало.

Если 50% - тогда высоким ценам мы обязаны партии власти. Тогда всё сходится, дебет и кредит. Есть смысл давать деньги в долг на 30лет, зная что 50% этих денег 30летних денег вернется тебе завтра. Кто сказал, что крепостной строй отменили? Вспоминая И.Стогова, похоже действительно историю России написали по заказу Сталина. А на самом деле мы были и есть Золотая Орда.

[Рубин]

Maxx, а кто там будет строит среди дачь???? 5 соток это много для построики многоэтажки???

[kei]

jakik, у меня есть на продажу 2 земельных участка с полностью готовыми проектами односекционных 16 этажных домов, их цена 30 млн. рублей. Но надо учитывать, что они в такой заднице находятся... Там, чтобы вообще можно было строить дом (свет, водоснабжение и прочая лабуда), сумму надо увеличить минимум на 50%, а то и на все 100%. Сколько стоит дом построить - я не знаю. Говорили, но точно не вспомню цену, не буду врать.

[Maxx]

Рубин, мы сейчас ведем речь про квартиры в обычных микрорайонах.. Понятно, что если дом частный строится, там другие затраты.. Там квадрат дороже, чем в панельной многоэтажке...

[Рубин]

Maxx, вот только сейчас приехал с агенства подписывали бумаги на продажу квартиры, цены конские самая убитая 1-комнатная хрущевка на республики 86 стоит 1650 тыщ влажи туда еще тыщ 300 и можно жить, цены в мкр Радуга стоят 45-70 кв метр в центре фирма Сарет 60-90 за квадрат, фирма "Сибирь" заливка фундамента в центре возле магазина Белка цена до заливки 45 за кв, после заливки 55-90.... и где тут упадок цен???

[Maxx]

Рубин, дык про то и речь.. Не будет упадка цен... Стабилизация, может.. Но без законов сверху жилье будет дорогим теперь всегда...

цена до заливки 45 за кв, после заливки 55-90....

Ну вот еще один показатель навара застройщиков.. От того что ты купишь до заливки, себестоимость квадрата не уменьшится..

[Рубин]

Maxx, я не спорю цены были и будут конские, пока есть спрос и будет предложение!

[kei]

Maxx, мда... что тут добавить? Я уже писал, что ты смотришь снаружи, а внутрь пытался заглянуть? Где беруться деньги на строительство дома? Правильно, у инвесторов, банков и дольщиков. Инвесторы самостоятельно врят ли будут строить дом, да даже если и будут, то дешевизна квадратов на начальных этапах строительство объясняется повышенным риском дольщиков, чем ближе к завершению, тем риск ниже, значит цена выше. Кроме того, деньги, которые предоставленны банком имеют свою цену, в виде процента. Деньги дольщика не имеют такой нагрузки. Чем дольще застройщик кредитуется, а не продает дольщикам, тем выше его затраты... Это разве не понятно? Ты не забывай, что кроме непосредственно строительства и стоимости материалов, есть дополнительные затраты.

[Рубин]

kei,

[Maxx]

Рубин, я не спорю цены были и будут конские, пока есть спрос и будет предложение!

Спрос будет всегда...

Я уже писал, что ты смотришь снаружи, а внутрь пытался заглянуть?

kei, у тебя есть дурацкая привычка говорить за других. Откуда ты знаешь, с какой стороны я смотрю? А уже делаешь выводы.. А смотрю со стороны смет, которые попали мне в руки с годик назад, когда свой человечек работал в строительной фирме в управлении...

А вообще щас писал, и задумался.. Я пытаюсь здесь показать, что те, кто купил квартиру, по сути работают на строителя.. причем не просто кормят его, а одевают, обувают, покупают ему хорошие машины, отправляют на хорошие курорты, обеспечивают его потомков на несколько поколений вперед. И многие тратят на это драгоценные годы жизни - кредиты на 15-20-30 лет.. Вот и получается, что работают на то, чтобы некто Застройщик жил припеваючи... И самое обидное, что ничего сделать нельзя. Это как с нефтью, один в один... Одни ломят цены ссылаясь на все что угодно, другим ничего не остается кроме как покупать.. И с жильем так же. И пока наше правительство не будет делать шаги нам (покупателям) навстречу, нихера не изменится.

А что ты хочешь показать? Что накрутить 200% - 300% от себестоимости - это нормально? Или что строители работают и еле-еле окупают свои строения? Или вообще в убыток работают? Я мысль твою не пойму. В чем ты хочешь меня убедить?

[kei]

Рубин, откуда цены такие? Хотя опять же, стоимость проекта этих самых этажей сюда включена? Мне кажеться такая низкая цена из-за того, что не учтены все расходы. Наверное цена сказана исходя из материалов и рабочих...
Где тут Созидатель? Давно бы уже расставил точки над и))))

[Рубин]

kei,

[kei]

Maxx, у меня сложилось впечатление, что у тебя ущемлено самолюбие от того, что кто-то покупает себе дорогие машины, дома и набирает хорошие суммы для своих потомков. Какие-то 200-300% приплетаешь, не понятно откуда они взятые, сметы какие-то. Тебе говоришь откуда еще расходы получаются, а тебе пофиг. Ты сметы, сметы. Где в смете закладывается процент по кредиту? Где в смете закладываются расходы на подготовку всей инфраструктуры компании, чтобы получить этот самый кредит? Или блин расходов мало у застройщика?

Я не буду больше комментировать твои посты в этой теме. И так уже все расписал, кому надо, тот поймет.

[Maxx]

kei, жжошь чуваг...

у меня сложилось впечатление, что у тебя ущемлено самолюбие от того, что кто-то покупает себе дорогие машины, дома и набирает хорошие суммы для своих потомков

Ну если ты бы почитал мои посты повнимательней, то я за себя решил и деденек не кормлю... Банкиров - есть немного, но не строителей... И кстати, если ты вспомнишь наше обсуждение про кредитные авто, то я на стороне банков, несмотря на то что должен. Ибо без них, я бы ниче себе не позволил бы.. И их услуга стоит этого.
А во без строителей можно легко прожить, если голова есть.
И говорю я не за себя лично, а за ситуацию в городе и в стране...

Если брать Тюмень, средняя ЗП в городе около 20kр (для особо впечатлительных - это не мой уровень доходов). Однушка, как было озвучено в среднем стоит 1850...
Если походишь и почитаешь условия банка, до с 20kр если ты холост (не замужем) - ловить тебе нечего. Женат (замужем) - 20 * 2 = 40кр (напомню, что берем среднестатистические данные для особо впечатлительных).. тогда тебе могут дать пару лямов на однушку и будешь платит 20 лет по 28 тыров по убывающей... Че остается на жизнь простой смертной семье (опять же для впечатлительных, не моей семье)? Да нихера...

Тебе говоришь откуда еще расходы получаются, а тебе пофиг. Ты сметы, сметы.

Когда я говорю про себестоимость, я включаю в это понятие полностью сданый дом со всеми комуникациями, отстегивания и землю.

Где в смете закладывается процент по кредиту?

Да нигде... Не нужны никакие кредиты.. У них своего бабла хватает. Один дом сдал - можешь еще один построить.. Прогрессии изучал? А кредитные схемы, если даже кто и использует, то на первых парах (если контора только открылась). Либо для прокручивания махинаций и т.д..

Где в смете закладываются расходы на подготовку всей инфраструктуры компании, чтобы получить этот самый кредит?

Набор слов..

Или блин расходов мало у застройщика?

Немало.. Но .. читай выше.. Из пустого в порожнее...

И так уже все расписал, кому надо, тот поймет.

Верно...

[babay72]

(тихонько) Maxx, +1

[jakik]

kei,

Где в смете закладывается процент по кредиту?

Жень, ты хочешь сказать, что ДСК строит дома на заёмные средства?

[kei]

jakik, я не знаю, но вполне реально чтобы ДСК привлекало кредиты для строительства большего количества домов. Им в любом случае выгоднее объемами брать. Кроме того, помимо ДСК у нас застройщиков тьма...

[jakik]

kei, Фиг знает, врать не буду. Всегда считал, что они не знают куда девать прибыль...

[kei]

jakik, когда застройщикам некуда девать прибыль, они формируют управляющую компанию и строят торгово-офисные центры