Погрешность, право, не грешна, коль в договоре учтена

Просматривая заявки о продаже типовых квартир в «многоэтажках», покупатели зачастую возмущаются: почему так разнится количество указанных квадратных метров в казалось бы одинаковых «трешках»-«двушках»-«однушках»? Может, хитрые продавцы «раздувают метраж» в объявлении для привлекательности? Оказывается, площадь квартир даже в панельных домах, не говоря уже о монолитных, на практике часто отличается от проектной в сторону уменьшения или увеличения.
 

«Плавающий» метраж – не редкость
 
Что такое 1 кв. м жилья в Москве или в другом крупном городе в современной рыночной ситуации? Это 3-5, а то и 10 тысяч долларов США, что, согласитесь, совсем не копейки.
 
Жилой дом – не конструктор лего, и потому существует официальное понятие «строительная погрешность»: отклонение в плюс/минус несколько квадратных метров от заданных проектом параметров общей площади квартиры. Чем сложнее архитектура дома, тем больше вероятность таких отклонений. Погрешность типична для монолитных домов, для домов, строящихся по индивидуальным проектам, но встречается и в типовых панельных домах различных серий.
 
Застройщики зачастую  не склонны афишировать подобные нюансы. Виталий Королев, официальный представитель строительной компании «Главмосстрой», считает, что отличие инвентаризационной площади квартир от проектной в панельных домах на несколько кв. м – это распространенное заблуждение: «Типовые дома собираются из заводских ЖБИ с жестко заданными параметрами, по современным технологиям, с высокой степенью точности. Расхождение может быть, но оно исчисляется квадратными сантиметрами, а не метрами». Причина подобных небольших погрешностей - нормативно допустимые отклонения как при монтаже панелей (не более 1 см от оси), так и при их производстве, где речь идет  вообще о миллиметрах. «На практике это выглядит так: если взять комнату площадью 18 кв. м и предположить, что две стены длиною 6 м были смонтированы в пределах допустимых отклонений, то получится, что это помещение будет меньше/больше проектных величин на 12 кв. см. Это не более чем статистическая погрешность», – уверен Виталий Королев.

 
Иного мнения придерживается главный архитектор проектов мастерской №5 ГУП МНИИП «Моспроект­-4» Татьяна Жезмер: «Подобные отклонения от проекта весьма типичны. Причин может быть несколько:
 
- вентиляционные ниши на верхних этажах занимают больше места, чем на нижних,


- на каждый типовой проект делается проект привязки к конкретному месту. Особенности участка могут привести к появлению «некратных» мест и некоторых изменений в планировке;
 
- допуски при монтаже панелей бывают довольно значительны. К восьмому этажу отклонение от вертикали может достигать 20-30 см;
 
- ошибки при разметке фундаментов тоже случаются.
 
Так что панели-то, конечно, типовые, но и в размерах типовых панелей  есть допуски, и в ширине швов. Итак, как показывает практика, ничего удивительного в разнице площадей нет».
 
Механизм возникновения расхождений с проектом может быть различен. Кроме того, что может отличаться толщина внешних панелей, из которых собирается здание, с учетом толщины отделки и утеплителей, еще и площадь под застройку по факту иногда выделяется немного больше метражом, чем запланирована, и тогда дом слегка увеличивается в габаритах. Могут уменьшаться в процессе строительства или, наоборот, увеличиваться инженерные помещения (общественные коридоры, шахты лифтов, лобио), при этом, разумеется,  меняется и площадь жилого пространства. Расхождения могут быть обусловлены изменением толщины внутренних квартирных перегородок или неровностью стен. Серьезные различия (в 10 и более кв. м), как правило, связаны с внесением изменений в проектную документацию уже «на ходу», в процессе строительства.

 
Наталья Михна, и.о. директора Департамента по связям с общественностью Группы Компаний ПИК, уверяет, что существуют нормативно допустимые отклонения на стандарт железобетонных изделий. Согласно требованиям СНиПов, допустимые отклонения в толщине стен составляют плюс/минус 5 мм, а отклонения по весу изделия могут достигать не более 7%.
 
Впрочем: «При индустриальных технологиях домостроения разница между прописанными в договоре площадями и фактическими замерами БТИ минимальна, поскольку качество изготовления панелей на высокомеханизированном и автоматизированном современном производстве на домостроительных комбинатах высокое. В заводских условиях практически исключаются ошибки по причине человеческого фактора», – считает Наталья Михна.
 
Также на изменении площади квартиры может сказаться и качество монтажных работ. Допустимые отклонения на монтаж конструкций на строительной площадке составляют до 1 см. В этом случае одна квартира будет немного больше по площади, а соседняя – немного меньше. Но если смещение оси самой конструкции происходит более чем на 1 см – это уже нарушение монтажных работ. Для предотвращения подобных случаев на строительном объекте монтаж изделий ведется под строгим контролем геодезистов.
 
Особенности системы расчетов
 
Наталья Михна, представитель Группы Компаний ПИК, указывает на еще один важный аспект девелоперской практики:
 
«Заметим, что результаты обмеров БТИ (бюро технической инвентаризации) далеко не всегда соответствуют прописанной в договоре площади квартиры. Это связано с тем, что под общей площадью жилья понимается сумма проектных площадей всех помещений квартиры, а под площадью БТИ – фактическая площадь, полученная в результате обмеров бюро уже после строительства дома».
 
Причины возникшей разницы между проектной площадью и фактической могут быть следующие. Во-первых, это расчетные погрешности. При расчетах площади квартир проектный архитектор может округлять полученные цифры до десятых долей, т.е. до второго знака после запятой. Соответственно, какой-то процент квартир в итоге может получиться несколько иной площади. В среднем эта погрешность составляет 0,3-0,4 кв. м.
 
Кроме того, нельзя исключать и неточности со стороны сотрудников БТИ. Например, неправильный результат может дать не прошедшее своевременную техническую проверку измерительное оборудование.
 
Все эти нюансы могут привести к небольшой разнице между окончательными замерами БТИ и указанной в договоре площадью квартиры.
 
В итоге застройщик, получив обмеры бюро технической инвентаризации, высчитывает разницу площадей и в соответствии с условиями договора в случае фактического уменьшения площади возвращает часть суммы покупателю, а в случае увеличения – принимает доплату. После взаиморасчетов покупатель получает ключи.
 
Заметим, что существует также распространенное мнение, что «экономя» на каждой квартире всего 1 кв. м, застройщик, построив дом в 500 квартир, получает деньги минимум за 500 непостроенных метров, а это – 40-50 миллионов рублей!
 
Как разойтись полюбовно?
 
Перед тем, ввести объект в эксплуатацию, застройщик обязан заказать обмер всех помещений здания у специалистов БТИ (Бюро технической инвентаризации). Вот на этом этапе и выясняется окончательный размер каждой квартиры. При этом нужно учитывать, как уже было сказано, что при проведении инвентаризации погрешность в пределах 1 кв. м является допустимой.


Если число квадратных метров оказывается существенно больше, чем прописано в договоре с застройщиком, продавец извещает об этом дольщика и предлагает ему доплатить за излишки жилплощади. Только после этого будет подписан акт приема-передачи жилья.
Если по результатам обмера выясняется, что площадь квартиры меньше договорной, застройщик обязан компенсировать дольщику эту разницу.


В любом случае, сторонами заключается дополнительное соглашение, где уточняется фактический номер квартиры и размер ее общей площади.
 
Возможность избежать сторонами финансовых трат зависит от наличия или отсутствия соответствующего пункта в договоре. Сегодня уже никто не покупает квартиру целиком, оплата производится «поквадратно». В договоре стоимость квартиры всегда устанавливается в привязке к цене 1 кв. м.
 
Только те покупатели, которые приобретают жилье в новостройке через паи, имеют право не платить за увеличение фактической площади квартиры по сравнению с проектной. Иногда такая возможность появляется и у тех, кто инвестировал в стройку путем приобретения целевых облигаций.
 
Если перед покупателем новостройки возникла перспектива оплаты дополнительного метража, он может поступить следующим образом: доплатить за «излишек», отказаться от сделки и забрать свои деньги обратно или обменять покупаемую квартиру на меньшую по площади.

 
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», из собственной практики делает следующий вывод:
 
«В панельных домах площадь в одинаковых квартирах на разных этажах и секциях отличается, как правило, несущественно, но иногда разница может доходить до 1 метра. Это связано с тем, что панельные дома строятся из одинаковых по размеру готовых блоков, это серийный типовой продукт, планировки в них также являются типовыми. В монолитных и монолитно-кирпичных домах, построенных по индивидуальным проектам, планировки либо свободные, либо каждый раз разные, поэтому учесть предыдущие ошибочные результаты замеров невозможно, соответственно, и  разница по метражу квартир в них обычно больше.
 
Если разница между проектной и построенной площадью очень велика и доходит до 10 метров, это явно свидетельствует о строительной ошибке».
 
Что написано пером – не вырубишь топором
 
Итак, купив квартиру на стадии котлована и дождавшись завершения стройки, после обмера сотрудниками БТИ новоселы могут быть разочарованы несовпадением ожидаемого и действительного. Если квартира окажется меньше, у покупателя возникает проблема возвращения денег за недополученный метраж. Как правило, через суд. Если квартира получилась просторнее, чем ожидалось – застройщик вправе потребовать с дольщиков доплату. Опять же, как правило, через суд. Избежать конфликтов покупателя и продавца можно, заранее зафиксировав все правовые нюансы в договоре.
 
Ирина Доброхотова, руководитель компании «БЕСТ-Новострой», уверяет, что в юридическом документе обычно устанавливается «нетарифицируемый» порог расхождений (примерно 1-1,5 метра).  И этот допустимый процент отклонения от проектной площади прописывается в договоре долевого участия. При этом застройщик может оговорить, что при отклонении фактического метража от проектного указанный процент не будет оплачиваться сторонами. Например, если в ДДУ указано, что фактическая площадь квартиры может отклоняться от проектной на 5%, данная разница не будет возмещаться (то есть цена объекта ДДУ останется неизменной). Соответственно, если застройщик превысит площадь – покупатель останется в выгодном положении, а если площадь квартиры уменьшится – окажется, что дольщик переплатил. Допустимые отклонения от проектной площади могут быть также указаны в метрах, а не в процентах. Все зависит от текста договора долевого участия.
 
При расхождении размеров квартиры с оплаченным по договору метражом составляется акт и дополнительное соглашение к договору. Если покупатель подписывает акт и соглашение, он должен погасить разницу, если метраж превышает оплаченный. Если же, наоборот, метраж меньше, ему будут возвращены переплаченные средства. При этом возмещение происходит по цене, указанной в договоре на дату его подписания.
 
Предотвратить или хотя бы минимизировать конфликтные ситуации на стадии заключения ДДУ довольно сложно. Подчеркнем, речь идет именно о заключении договора долевого участия, а не купли-продажи, так как в строящемся доме покупатель приобретает еще не квартиру, а участвует в ее строительстве как дольщик, соинвестор, на основании чего ему затем, после сдачи дома, передается право собственности. Расхождения в оплаченном и фактическом метражах обнаруживаются уже после приёмки квартиры покупателем. Поэтому в ДДУ указывается, что покупатель приобретает квартиру определенной площади и оплачивает покупку исходя из планировки квартиры, которая прикладывается к договору. Дальнейшие действия зависят от акта обмеров БТИ и ведомости, составленной на его основании.
 
Кстати, данные, полученные кадастровыми инженерами при обмере жилплощади перед вводом, могут быть неточными, так как они, чаще всего, измеряют квартиры только на одном этаже. Если у покупателя возникли  сомнения, он может пригласить независимого эксперта, и уже по результатам этого обмера обратиться в суд.
 
Как правило, размер доплаты определяется исходя из прописанной в договоре стоимости квадратного метра будущего жилья.


В некоторых договорах указано, что если после обмера БТИ площадь квартиры окажется в пределах 1-2% от первоначально планируемой, стороны не будут производить перерасчет.


Положение договора о том, что корректировка площади в ту или иную сторону не влечет за собой никаких доплат со стороны покупателя и застройщика, должна насторожить приобретателя жилья. Компания может намеренно включить данный пункт, если уже знает, что площади у части квартир будут отличаться от проектной. И тогда уже покупатель не сможет потребовать от застройщика деньги за недополученные «квадраты».
 
Особо внимательно нужно отнестись к заполнению юридических документов гражданам, у которых в квартирах имеются просторные «вспомогательные помещения» – балконы и лоджии, их учитывают в общей площади с понижающим коэффициентом – 0,3 и 0,5 соответственно.
 
По словам специалиста компании КЦДСиН Ирины Кораблевой, в Питере, особенно при постройке бюджетных домов, все наоборот. Ничего лишнего. Всегда хоть немного, но не хватает. При этом пункт договора о пороге расхождения договорной и построенной площади квартиры, при котором перерасчет за разницу в площади не производится, есть у всех застройщиков. И изменять этот пункт они отказываются - не хочешь так, не покупай вовсе.
 
В итоге на доме, скажем в 500 квартир, застройщик получает деньги минимум за 500 непостроенных метров, а это ни много, ни мало 40-50 миллионов рублей.
 
Кораблева рассказала, что однажды она специально обошла в одном дом в Невском районе квартиры в двух 18-ти этажных подъездах, поговорила с хозяевами и обнаружила, что во всех квартирах обмеры кадастровых инженеров дали нехватку площади почти ровно на столько, сколько в договоре было указано, как порог для перерасчета. При этом порог в договоре исчислялся в процентах (3%) к общей площади квартиры, что в больших квартирах вылилось вовсе не в полтора метра.
 
Получается, как на овощном рынке: у кого товар дешевле, тот обязательно обвесит и все равно возьмет желаемое, да еще и с лихвой. С той лишь разницей, что на рынке это можно пресечь, не дав себя обмануть.
 
В общем, внимательно читать договор и оговаривать с продавцом все нюансы нужно «на берегу» – тогда не придется раскошеливаться на дополнительные траты после завершения строительства жилого объекта.
 источник
Статья, конечно, больше про столицу и другие города, но все таки хотелось узнать у тех кто покупал квартиры в новостройках в нашем городе - как было у вас? квартира оказывалась больше, меньше или равна проектной площади? если были отклонения от проектной площади, то на сколько и в какую сторону? Прошу ответить в комментариях, поскольку не знаю как вставить тут опросник. Интересует меня этот вопрос с профессиональной точки зрения.